Komunaliniai mokesčiai už gyvenamąsias patalpas atrodo savaime suprantamas dalykas, į kurį daugelis mažai gilinasi. Vis tik gali būti, kad permokate, jei į būsto plotą, už kurį mokate, įtraukiamas rūsys, sandėliukas ar kita jums priklausanti patalpa, net jei faktiškai jos nenaudojate.
Tačiau ir teisininkai iki galo ne visai sutaria, ar gyventojams reikėtų mokėti tik už tą būsto plotą, kuriame jie gyvena, ar ir tą, kuriame ne gyvena, bet faktiškai užima, pvz., balkoną.
Socialinio tinklo „Facebook“ grupėje viena gyventoja teiravosi, ar daugiabučius prižiūrinčios įmonės turi teisę į naudingąjį buto plotą įtraukti ir rūsio plotą:
„Tarkime, buto plotas yra 40 kv. m., o rūsio – 10 kv. m. Jie paskaičiuoja bendrą abiejų plotą ir atsiunčia atitinkamą sąskaitą 50 kv. m. susimokėti už 5 jų teikiamas paslaugas. Ir taip vyksta jau daugelį metų. Tai teisėta administruojančios įmonės veikla?“
Dalis komentatorių tikino, kad tai – tikrai nėra teisėta, mat į buto plotą turėtų būti įskaičiuojamas tik gyvenamasis plotas:
„Rūsys nepritaikytas gyvenimui, nesąmonė kažkokia, čia nelegaliai jie padidino sau pinigus.“
Vis tik buvo ir tokių, kurie mąstė priešingai: „Juk įmonė administruoja visą pastatą, t. y. ir rūsį. Lygiai taip pat yra ir su požeminiais parkingais. Kadangi sandėliukų plotai skiriasi, logiška, kad reik mokėt už administravimą pagal plotą.“
Gyventojai piktinosi, kaip namo administratorius gali įtraukti ir apmokestinti net tokius rūsius, kuriuose nėra nei vandens, nei šildymo, nei elektros, o tik keturios nuogos sienos:
„Kaip jas administruoja, tas sienas, nežinau. Duris pati sau administruoju: užsirakinu arba atsirakinu.“‘
Naudingasis ir gyvenamasis plotai – kas į juos įtraukiama?
Advokato Martyno Antanaičio aiškinimu, naudingasis būsto plotas yra bendras gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įmontuotų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) plotas.
Taip pat tai gali būti ir verslo patalpų, apšiltintų pagalbinių patalpų plotas.
Į naudingąjį būsto plotą, anot pašnekovo, nėra įskaitomas balkonų, terasų, rūsių, sandėliukų ir nešildomų lodžijų plotas.
O naudingasis plotas nuo gyvenamojo ploto skiriasi tuo, kad gyvenamas plotas – tai tik gyvenamųjų kambarių plotų (be virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių) suma, aiškino advokatų kontoros „Vilys, Meškys ir partneriai“ advokatas partneris Justas Vilys.
Jis tik pridūrė, kad į naudingąjį būsto plotą balkonas galėtų būti įtrauktas nebent tokiu atveju, jei būtų prijungtas prie buto: „Kartais tai padaroma išgriaunant dalį sienos į balkoną, jį apšiltinant ir pakeitimus fiksuojant Nekilnojamojo turto registre.“
Kada teks mokėti daugiau, o kada tai – nelegalu?
J. Vilio aiškinimu, administratorius administruoja tik bendro naudojimo patalpas (laiptines) ir objektus (liftus, stogus, sienas, kitas konstrukcijas).
Taigi, jei rūsiai ar sandėliukai priklauso gyventojams, administruojami yra tik koridoriai, per kuriuos yra patenkama į rūsius (sandėliukus) – patys rūsiai nėra administruojami, nes jais rūpinasi savininkai.
„Kadangi administravimo ir kitas bendras išlaidas apmoka butų ir kitų patalpų savininkai „proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje“, tai rūsio / sandėliuko turėjimas, savaime suprantama, didina žmogaus turimą turto dalį bendrojoje nuosavybėje.
Todėl savininkas buto, kuriam yra priskirtas ir rūsys / sandėliukas, mokės truputėlį didesnes išlaidas už administravimą ir kitas išlaidas, lyginant su buto, neturinčio sandėliuko, savininku“, – dėstė advokatas.
Jis tik pabrėžė, kad už patį objektą – rūsį, sandėliuką ar palėpę – atskiras mokestis negali būti skaičiuojamas.
Pašnekovas išskyrė, kad mokesčiai yra skaičiuojami tik už bendro naudojimo objektų (laiptinių, stogo, perdangų, lifto ir pan.) eksploatavimą.
Tad, jei yra formuojamas reikalavimas mokėti už sandėliuką ar jo administravimą, toks reikalavimas yra visiškai neteisėtas.
Rūsiai gali būti įtraukti, bet iki galo – neaišku?
M. Antanaitis paminėjo, kad, Aukščiausiojo Teismo aiškinimu, gyvenamajame name nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingasis plotas yra suprantamas kaip visas tame name savininko faktiškai turimas (užimamas) plotas.
O tai, kokia yra tų patalpų funkcija, paskirtis ar kaip dažnai jomis yra naudojamasi – visai nesvarbu.
Esą Lietuvos teismai naudingąjį plotą gyvenamajame name apibrėžia taip pat, kaip ir visą tame name savininko turimą plotą (įskaičiuoja tiek jam priklausantį butą, tiek rūsius ar sandėlius ir kt.). Todėl į naudingąjį plotą turi būti įskaičiuojamas ir rūsio patalpų plotas.
„Vienoje iš bylų teismas nurodė, kad turi būti vertinama ir tai, kokiu teisiniu pagrindu rūsio patalpos priskirtos naudotis konkretiems butų savininkams.
Taip pat, ar rūsio patalpos yra šildomos, kokia yra jų faktinė padėtis. Ar iš tiesų butų savininkai naudojasi rūsio patalpų plotais, nurodytais Nekilnojamojo turto registre, ir pan.“ – vardijo advokatas.
Jis neslėpė, kad šiuo aspektu teisinis reguliavimas nėra visiškai aiškus, o ir kiekviename name situacija gali būti labai skirtinga.
Pašnekovo vertinimu, šios aplinkybės prisideda prie to, kad kyla neaiškumų ir ginčų tarp patalpų savininkų bei daugiabučio namo administratorių dėl mokesčių apskaičiavimo:
„Šiuo atveju patalpų savininkas turi teisę kreiptis į namo administratorių, kad jam būtų suteikta visa informacija ir pagrindimas dėl mokesčių apskaičiavimo.“
Realus atvejis, kai teko mokėti už prieangį
M. Antanaitis papasakojo, kad yra susidūręs ir atstovavęs tokio pobūdžio teisminiame ginče:
„Toje byloje daugiabučio namo gyventoja prašė teismo įpareigoti namo administratorių perskaičiuoti ir skaičiuoti mokesčius už jos butą neįtraukiant prieangio (tambūro) ploto, nes jis, pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis, nėra priskirtas prie naudingojo ploto.“
Vis tik teismas gyventojos ieškinį atmetė ir pasakė, kad, apskaičiuojant ieškovei mokėtinus mokesčius, turi būti naudojamas ieškovei asmeninės nuosavybės teise priklausančių patalpų bendrojo ploto dydis, o ne tik Nekilnojamojo turto registre nurodomas buto naudingasis plotas.
„Tambūras ieškovei priklauso nuosavybės teise ir yra buto ploto sudedamoji dalis, t. y. faktiškai turimas (užimamas) plotas.
Todėl turi būti įskaičiuojamas į šiam asmeniui nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingąjį plotą“, – aiškino advokatas.
Kaip žinoti, ar mokesčiai skaičiuojami teisingai?
Paklaustas, kaip gyventojui žinoti, ar namo administratorius nesukčiauja skirdamas mokesčius už rūsius ar kitas panašias patalpas, J. Vilys nurodė kreiptis į administratorių, kad šis detalizuotų, kokios bendro turto administravimo išlaidos susidaro ir kaip jos yra padalinamos gyventojams:
„Negavus atsakymo arba gavus neišsamų atsakymą gali tekti kreiptis į teismą dėl įpareigojimo pateikti išsamią informaciją.“
M. Antanaitis dar patarė kreiptis į savivaldybę, atliekančią administratorių priežiūrą ir kontrolę.
„Taip pat galima kreiptis ir į teismą. Jei įtariama nusikalstama veika – į policiją ar prokuratūrą“, – pridūrė teisininkas.
